Il n’y a pas seulement la baisse graduelle des taux hypothécaires qui constitue une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété. Après avoir constamment resserré les règles hypothécaires depuis 2008[1], arrivent enfin des assouplissements qui auront sans doute l’effet d’une bouffée d’air frais pour tous ceux qui convoitent l’achat d’une première propriété.
À compter du 15 décembre 2024, tous les premiers acheteurs pourront désormais amortir leur hypothèque sur 30 ans. Le gouvernement fédéral en a fait l’annonce le 16 septembre dernier. Depuis le 1er août, cela était permis uniquement pour les premiers acheteurs d’une propriété neuve.
L’admissibilité à une hypothèque sur 30 ans sera donc étendue à tous les premiers acheteurs, d’une propriété neuve ou existante, et à l’achat de toute propriété neuve, que l’acquéreur en soit à son premier achat ou non. Cela implique que les assureurs hypothécaires, soit la SCHL, Sagen et Canada Guaranty, accepteront d’assurer les prêts hypothécaires sur 30 ans d’acheteurs qui n’auront pas la mise de fonds minimale requise de 20 % pour contracter une hypothèque conventionnelle. Rappelons que, grâce à l’assurance prêt hypothécaire, la mise de fonds minimale n’est que de 5 % lorsque le prix d’achat de la propriété ne dépasse pas 500 000 $. Lorsque le prix de celle-ci dépasse ce seuil, la mise de fonds minimale est de 25 000 $ (5 % pour les premiers 500 000 $) plus 10 % sur l’excédent.
L’allongement de la période d’amortissement signifie évidemment des mensualités plus faibles, mais, en contrepartie, l’emprunteur versera plus d’intérêts au prêteur sur l’ensemble de la durée du prêt que pour une période d’amortissement plus courte. Pour donner un exemple, pour un emprunt de 475 000 $, en supposant un taux hypothécaire 5 ans à 4,79 %, la mensualité est réduite d’environ 230 $ (2 706 $ sur 25 ans et 2 476 $ sur 30 ans)[2]. Ceci aidera forcément des premiers acheteurs à se qualifier. Autre manière de voir la chose, pour un acheteur qui se qualifiait déjà pour une mensualité de 2 706 $, il pourra bientôt emprunter, sur 30 ans, 44 000 $ de plus (519 000 $ au lieu de 475 000 $). Cela fait une différence dans le prix des propriétés que son budget lui permet.
Ce n’est pas tout. Par la même occasion, le gouvernement fédéral a annoncé une augmentation du prix plafond d’une propriété de 1 million à 1,5 million de dollars, pour pouvoir bénéficier de l’assurance prêt hypothécaire. Ce plafond peut sembler élevé pour un premier acheteur québécois. Toutefois, dans les marchés les plus dispendieux au Canada, comme ceux de Toronto et de Vancouver, les prix commandent désormais une limite supérieure à celle établie en 2012 à 1 million de dollars. Par exemple, pour une propriété de 1,2 million de dollars, actuellement, il faut absolument contracter un prêt hypothécaire conventionnel, ce qui implique une mise de fonds minimale de 240 000 $ (soit 20 %). À partir du 15 décembre, l’acheteur d’une propriété de cette valeur aura accès à un prêt assuré, et n’aura par conséquent « que » 95 000 $ de mise de fonds minimale à verser.
Conjugué à la baisse tendancielle des coûts d’emprunt, cette nouvelle mesure permettra assurément au marché immobilier de gagner du souffle en 2025.
[1] Entre autres, la période maximale d’amortissement a successivement été abaissée de 40 ans à 35 ans, à 30 ans, puis à 25 ans, et en 2016, on a instauré le test de simulation de crise des taux d’intérêt (« stress test »). [2] Sans tenir compte de la prime d’assurance prêt hypothécaire.
