Avec la hausse rapide des taux hypothécaires, les médias feront leurs choux gras de toute prophétie catastrophe concernant l’immobilier. Mais il faut habituellement se méfier des conclusions trop sensationnalistes. À titre d’exemple, un récent sondage réalisé par un prêteur hypothécaire a fait les manchettes de plusieurs médias en affirmant que « près d’un propriétaire canadien sur quatre serait forcé de vendre son logement si les taux d’intérêt devaient augmenter davantage. Malheureusement, ce genre de message ne fait qu’alimenter les craintes inutilement, et si on examine rigoureusement la situation, on réalise rapidement qu’un tel scénario est irréaliste.
Deux propriétaires sur trois ne sont pas vulnérables à une hausse des taux hypothécaires
La première raison pour laquelle la conclusion du sondage en question ne tient pas la route, c’est qu’environ uniquement un propriétaire sur trois est sensible, sur un horizon de court terme, à une hausse des taux hypothécaires. Il existe de nombreux autres sondages sur le profil des emprunteurs hypothécaires canadiens ayant démontré une cohérence dans leurs résultats au fil des années. Nous allons référer ici à l’un d’eux, soit l’enquête bi-annuelle sur l’état du marché hypothécaire canadien effectué par Mortgage Professionals Canada (MPC)[1].
De l’enquête de MPC, on tire un premier constat important : le tiers des propriétaires canadiens n’ont aucun financement hypothécaire rattaché à leur propriété. Ceci laisse donc deux propriétaires sur trois avec une hypothèque ou une marge de crédit hypothécaire (ou une combinaison des deux).
Selon cette même enquête, parmi les titulaires d’une hypothèque, un emprunteur sur quatre a contracté un prêt à taux variable (ou une combinaison de taux fixe et de taux variable). Il est par conséquent directement exposé aux hausses des taux hypothécaires.
Parmi les autres propriétaires titulaires d’une hypothèque, soit ceux qui ont contracté un prêt à taux fixe, environ un sur quatre renouvelle son hypothèque au cours d’une année. Ceci est attribuable à la grande popularité des termes de 5 ans. Pour tous les autres emprunteurs, le terme de leur prêt ne viendra pas à échéance et leur taux fixe les « protège » d’une hausse des taux au cours des mois à venir.
Ainsi, en bout de ligne, il ne reste qu’un propriétaire sur trois qui est exposé, à court terme, aux fluctuations des taux hypothécaires[2].
Hausse de taux de deux points de pourcentage pour plusieurs acheteurs
Certes, parmi ces propriétaires « sensibles » aux hausses de taux, certains éprouveront des difficultés face à l’augmentation de leurs mensualités hypothécaires, mais pas tous. Tout est une question d’ampleur ici.
La grande majorité des détenteurs d’hypothèques à taux fixe qui renouvelleront cette année avaient choisi un terme de cinq ans. Ils ont donc contracté leur hypothèque en 2017. En moyenne, les taux hypothécaires à cinq ans consentis cette année-là étaient de 2,79 %, tandis qu’ils sont actuellement aux alentours de 4,74 %. Il s’agit donc d’une augmentation d’environ deux points de pourcentage. Or, fait intéressant, les acquéreurs d’une propriété en 2017 qui n’avaient pas 20 % de mise de fonds constituent la toute première cohorte d’acheteurs ayant dû passer le stress test[3] pour se qualifier, précisément pour s’assurer qu’ils aient une marge de manœuvre dans l’éventualité d’une hausse de taux. Le taux de qualification était de 4,64 % à ce moment, ce qui est justement très proche des taux actuels. Cela ne garantit en rien qu’ils pourront acquitter leurs mensualités hypothécaires plus élevées, mais en théorie, ces acheteurs de 2017 avaient une petite marge de manœuvre.
Une autre alternative avant de vendre
Normalement, tous les acheteurs d’une propriété au cours des dernières années ont vu la valeur de leur propriété s’apprécier significativement. Par exemple, ceux ayant acheté en 2017 ont vu leur propriété s’apprécier, en moyenne, d’un peu plus de 50 % (au Québec). Cela aide grandement à refinancer son hypothèque au besoin. On peut alors réamortir notre prêt sur une période plus longue que l’amortissement restant afin de réduire les mensualités hypothécaires.
En somme, la hausse des taux fera certes augmenter un peu les défauts de paiement, mais c’est complètement irréaliste qu’un propriétaire canadien sur quatre soit forcé de vendre en raison de la hausse des taux hypothécaires. Heureusement, la capsule économique de REALTA est là pour vous communiquer une information plus juste, et moins alarmiste.
[1] Nous allons référer ici au rapport de mars 2021 qui porte sur l’enquête de l’automne 2020.
[2] Soit la moitié (1/4 à taux variable + 1/4 en situation de renouvellement) des titulaires d’hypothèque, c’est-à-dire les deux tiers des propriétaires canadiens.
[3] Test de simulation de crise des taux hypothécaires ou test de résistance.
